Caros Clientes e amigos,
Neste artigo vamos falar um pouco sobre outros tipos de investimento que você pode fazer como cliente brasileiro na Flórida. Muitos de nossos clientes atuais estão interessados não apenas em investir em imóveis residenciais, mas também na compra de imóveis comerciais ou na compra de negócio em Orlando ou Miami.
Como atualmente nós atendemos diversos tipos de clientes variando do investidor sofisticado ao que quer comprar um negócio ou um imóvel comercial para ter uma fonte de renda na Flórida, muitos desses clientes me perguntam sobre como melhor tomar uma decisão na hora de avaliar a escolha do seu investimento então hoje vamos demonstrar como fazer uma análise básica na hora da compra.
O primeiro nível é a análise de mercado. Este é o processo de coleta e análise demográfica, sócio-economica e dados geográficos para determinar se o mercado corresponde aos seus critérios de investimento. Uma discussão sobre a análise do mercado existirá mais para frente um pouco em um outro artigo. Este artigo já começa no ponto que a viabilidade de mercado já foi estabelecida e uma propriedade específica está sob contrato e se refere à imoveis comerciais e não à compra de negócios na Flórida, depois falaremos sobre isso em outro artigo.
Por definição, a avaliação de uma propriedade para investimento é altamente dependente da renda a ser produzida então de modo a determinar o valor começamos com os dados financeiros. O objetivo é coletar as informações necessárias para construir uma descrição precisa do estabelecimento Resultado Operacional Líquido (NOI em inglês), o número mais importante para o início de uma para avaliação correta.
Para começar, temos de ter uma representação precisa das operações como eles existem hoje. Diferentes proprietários operam suas propriedades de diferentes maneiras. Nós só podemos avaliar a propriedade com base em como vamos operá-la e como qualquer outra pessoa faz isso é irrelevante.
Nós verificaremos cada item de receitas e despesas ajustando e em seguida vamos usar essa informação para projetar com precisão o desempenho da propriedade, sob a nossa administração, também conhecido como uma demonstração do resultado normalizado.
Obtenha os números reais
Em ofertas iniciais de venda normalmente temos uma declaração pro forma das receitas e despesas. A demonstração do resultado pro forma representa o lucro com certas suposições que podem ou não podem refletir as condições reais de taxa de ocupação do imóvel e despesas necessárias para determinar o verdadeiro lucro operacional lìquido.
A oferta inoperante a pro forma números é encontrado na linha superior da demonstração dos resultados. “Potencial de Renda Bruta”, seguido por uma subtração de renda potencial nos dizem que os números apresentados não são o desempenho real. Uma declaração típica pro forma será algo parecido com isto:
Potential Gross Income (Rentabilidade Bruta Potencial)
– Vacancies & Losses (Percentual de imóveis não ocupados e prejuízos)
= Effective Gross Income (Rentabilidade Bruta efetiva)
– Operating expenses (Despesas operacionais)
=NOI (Lucro Líquido operacional)
-Annual debt service (Pagamentos de juros e financiamento)
=Pre tax cash flow (Fluxo de caixa antes de taxas)
“Rentabilidade Bruta Potencial” assume que 100% das unidades estão alugadas e recebendo 100% do tempo. A rentabilidade é então reduzida por um fator especulativo e que provavelmente não corresponde à um real desempenho.
Uma declaração pro forma pode mascarar a realidade de que a propriedade tem mais unidades vagas do que os números demonstrem ou perdas com recebimentos pendentes em cobrança e despejos. Usando uma rentabilidade “potencial” para a avaliação significa que o comprador estaria pagando ao vendedor um valor de compra sonbre uma taxa de rentabilidade ficticia.
Utilizando o mais recente demonstrativo de resultados real é uma regra fundamental na avaliação. Dados históricos para os últimos três anos de operações é o ideal para a análise pois um período menor pode esconder problemas que não estão totalmente resolvidos e um período mais longo irá incluir informações irrelevantes. Um ano de dados é o mínimo absoluto; menos do que isso é considerada uma venda de emergência e requer uma análise profunda visto que este tipo de venda geralmente ocorre quando algo não vai bem com o negócio.
Caso esteja disponível a declaração de imposto de renda da propriedade pode ser usada para verificar os dados operacionais. Você pode ter certeza de que as despesas nunca serão subestimadas em uma declaração de imposto de renda visto que são deduidas do imposto devido. No entanto, se há grandes discrepâncias no rendimento tributável relatado, entre as demonstrações operacionais e o imposto de renda pode ser que o vendedor esteja agindo de má fé.
Outras análises financeiras pertinentes:
Payback – quanto menor melhor, pois mostra em quanto tempo o projeto irá se pagar;
VPL (Valor presente Líquido) e o ROI – quanto maior melhor, pois mostram o quanto um projeto será lucrativo após um determinado período de tempo. O VPL calcula um valor em dinheiro e desconta as correções de estimativas de fluxo de caixa futuros em relação a uma taxa de desconto que pode ser inflação apenas , juros bancarios ou qualquer outro fator definido à critério do comprador , enquanto o ROI calcula um percentual com relação ao valor inicialmente investido;
TIR (Taxa interna de retorno) – quanto maior melhor, pois mostra a taxa percentual de retorno de um projeto em um determinado período de projeção de fluxo de caixa futuro porém demonstrado em valor presente. A TIR é o valor real do seu ganho pois equivale a um NPV igual a zero: “A Taxa Interna de Retorno (TIR), em inglês IRR (Internal Rate of Return), é uma taxa de desconto hipotética que, quando aplicada a um fluxo de caixa, faz com que os valores das despesas, trazidos ao valor presente, seja igual aos valores dos retornos dos investimentos, também trazidos ao valor presente.” Fonte :Wikipedia
Taxa de Capitalização – A taxa de capitalização (expressa como a relação do lucro líquido da propriedade ao seu preço de compra) permite que os investidores comparem propriedades, avaliando uma taxa de retorno sobre o investimento feito na propriedade naquele exato momento.
Multiplicador de aluguel bruto – relação entre o preço de compra de uma propriedade e o valor mensal recebido em alugueis. Calcula quantos meses a propriedade demorará para se pagar em relação ao investimento.
Cash on Cash – é a proporção sobre o valor investido em dinheiro e o fluxo de caixa anual representada em valores percentuais.
Documentos relacionados à empréstimos
Documentos relacionados à empréstimo existentes são necessários se os empréstimos vão ser assumidos pelo comprador. Caso não, as informações sobre empréstimos existentes não serão tão relevantes.
Seria interessante saber o quanto o proprietário deve e em que termos para avaliar os fatores de motivação dele na hora da venda. Um “relatório da escritura” frequentemente contém informações a respeito de hipotecas modificadas ou com seus valores aumentados. Isso pode ser uma dica de que algum problema financeiro tenha ocorrido seja ou com a propriedade ou em outras áreas financeiras relacionadas ao proprietário. Isto é um conhecimento valioso nas negociações.
Verificação dos rendimentos
É importante não só verificar o montante da renda, mas também a qualidade. Inerente à qualquer análise de propriedade é estar medindo o risco de que um ou mais inquilinos possam desocupar as suas unidades no final do contrato de aluguel, ou pior que se tornem um problema durante o prazo da locação.
Os contratos de aluguel são os documentos mais importantes para a uma propriedade comercial, visto que os contratos existentes regulamentam a renda, por isso é fundamental rever todos e ler cada palavra. Tome nota de quaisquer discrepâncias, concessões ou melhorias necessárias. Se a melhoria ou concessão não tiver sido cumprida, você irá herdar a obrigação e deve considerá-la em suas projeções operacionais.
Relatórios de alugueis são outras análises muito convenientes pois consolidam os termos dos vários contratos de aluguel dentro de uma mesma propriedade. Um relatório básico deve mostrar o número da unidade ou nome, o nome do inquilino, o valor do aluguel, qualquer valor em atraso e a data de expiração da locação. Esta é a base para sua projeção de retornos no primeiro ano. Caso os relatórios de anos anteriores estejam disponíveis devemos analisar o volume de nível de retenção de inquilinos, identificar problemas de cobrança e comparar alguma anomalia em relação a performance atual.
Um histórico dos inquilinos pode revelar informações críticas. Examine cada para ver se está em conformidade com os regulamentos apropriados antes do dia do fechamento. As principais preocupações são relatórios de crédito do inquilino, ficha cadastral completa e eventuais garantias pessoais.
Mantenha-se atento em relação à recentes adições aos relatórios de aluguel. Alguns vendedores lotam um imóvel com inquilinos não qualificados ou com seus próprios escritórios a fim de impulsionar a taxa de ocupação antes de colocar a propriedade a venda.
Relatórios de crédito pobres ou inexistentes e falta de um histórico de boas referências em aluguéis anteriores são uma bandeira vermelha. Se o problema é generalizado o investimento pode se tornar um dia para o outro um grande problema.
Esta é uma visão básica de uma análise financeira na hora da compra de um imóvel comercial. Existem inúmeras variações ou adições de questões relevantes que podem surgir quando se inspeciona os diversos tipos de propriedades comerciais e neste caso deve-se fazer uma análise caso a caso. Para mais informações sobre como comprar um imóvel comercial ou um negócio em Orlando, Miami ou na Flórida em geral entre em contato conosco.
